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Les récentes évolutions du taux d’usure permettront-elles d’éviter le blocage du crédit immobilier ?

Le taux d’usure a été créé pour éviter les abus et protéger les consommateurs. Toutefois, dans certains cas, il peut se transformer en piège pour l’emprunteur.

L’année 2022 est riche en événements. Nous pensons évidemment à l’entrée en vigueur de la loi Lemoine (à partir de juin 2022 pour les nouveaux contrats et septembre 2022 pour les autres). Mais aussi à la hausse des taux immobiliers qui coïncide avec la fluctuation des taux d’usure (baisse puis légère hausse).

Cela intervient en parallèle de la fin du questionnaire de santé qui, bien que partant sûrement d’une bonne intention, possède des effets pervers conséquents.

Si vous avez un projet immobilier, vous devez prendre en compte ces tendances pour avoir toutes les informations en main au moment de signer votre contrat. Rassurez-vous : nous vous expliquons tout.

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Qu’est-ce que le taux d’usure précisément ?

À la base, le taux d’usure a été mis en place par la Banque de France afin de protéger les consommateurs contre les taux trop importants proposés par certaines banques.

Ainsi, depuis son entrée en vigueur, tout établissement financier ne peut aller au-delà d’un certain taux annuel effectif global (TAEG) pour prêter une somme d’argent, en prenant en compte à la fois le taux du crédit et le taux de l’assurance emprunteur. Car, en effet, le taux d’usure est une cumulation des deux.

Calculés différemment pour chaque type de prêt, voici, par exemple, les taux d’usure à partir de juillet 2022 :

  • Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 2,60 % ;
  • Prêt à taux fixe d’une durée entre 10 et 20 ans : 2,60 % ;
  • Prêt à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans : 2,57 % ;
  • Prêt à taux variable : 2,45 % ;
  • Prêt relais : 2,99 %.

Il faut savoir que le taux d’usure est actualisé à chaque fin de trimestre pour le trimestre suivant en prenant en compte le contexte économique actuel. Il est alors indiqué sur cette page.

Pourquoi le taux d’usure peut-il poser problème dans certains cas ?

Bien que le taux d’usure ait été créé pour protéger le consommateur, il arrive qu’il puisse venir empêcher la mise en œuvre d’un projet immobilier.

En effet, parce qu’il englobe à la fois le taux immobilier et le taux de l’assurance, même les dossiers les plus solides financièrement peuvent se trouver bloqués à cause d’une situation personnelle ou professionnelle considérée comme à risque par les établissements financiers. C’est le cas de personnes ayant des problèmes de santé, des métiers dangereux ou de certaines activités sportives (surtout si elles sont pratiquées en compétition).

Actuellement, nous observons une hausse continue des taux immobiliers depuis le mois de janvier 2022 dépassant largement 1,50% pour certains crédits (les crédits sur 25 ans entre autres). Certains estiment même que ces taux pourraient augmenter jusqu’à 2% dans les mois à venir. Ce qui laisse une marge de manœuvre assez restreinte. En effet, rappelez-vous que le taux d’usure prend en compte le taux immobilier et le taux d’assurance. Quand on est jeune et en bonne santé, cela passe encore. Mais il suffit d’avoir plus de 40 ans, d’être fumeur et/ou d’exercer une profession à risque pour se trouver bloqué.

À ce titre, de plus en plus de courtiers tirent la sonnette d’alarme en estimant que 1 prêt sur 5 serait rejeté par les banques à cause du taux d’usure. En réponse, et bien qu’elle n’indique ne pas voir d’effet d’exclusion, la Banque de France a décidé de relever ce plafond de 15 à 20 points à partir du 1 juillet 2022.

Comme beaucoup de confrères, nous estimons que ce n’est pas suffisant. Surtout avec la suppression du questionnaire de santé qui rend plus difficile la recherche de délégation d’assurance pour les emprunteurs.

Fin du questionnaire de santé et taux d’usure : les effets pervers déjà constatés

L’avantage de notre profession : nous pouvons prendre assez de recul pour constater rapidement les effets sur le terrain des différentes décisions de nos législateurs. Il est vrai que la loi Lemoine a apporté de très bonnes choses (la résiliation infra annuelle et le droit à l’oubli raccourci à 5 ans pour tous les profils entre autres). Pourtant, la fin du questionnaire de santé pour les contrats de moins de 200 000€ nous semble être une très mauvaise idée.

En effet, de nombreux assureurs qui ne veulent pas prendre le risque d’assurer certains clients sans connaitre leur situation personnelle et professionnelle ont indiqué vouloir se retirer du dispositif. Ce qui, en diminuant mathématiquement le choix de contrats de délégation d’assurance, vient avantager les contrats groupe des bancassurances.

Aujourd’hui, il est assez clair qu’il va être plus difficile de trouver un contrat d’assurance à un taux avantageux. Avec un taux d’usure qui ne correspond pas à la réalité du marché, nous craignons ainsi de réelles difficultés pour le marché immobilier pour la période à venir.

Comment contourner la mauvaise conjoncture ?

Que faire alors si votre TAEG est supérieur à votre taux d’usure ? Avant la loi Lemoine, il était possible de jouer sur le taux d’assurance afin de rentrer dans les cases et réussir à signer son crédit immobilier. Avec la fin du questionnaire de santé et le choix plus restreint de délégations d’assurance, cela va devenir plus difficile.

De notre côté, nous avons choisi de prendre le problème sous un nouvel angle en changeant notre façon de voir les choses. Nous avons donc mis en place un nouveau système basé sur une approche comportementale plus positive et bienveillante. Prenant la forme d’un programme bien-être et en nous appuyant sur les recommandations de l’OMS, nous proposons une nouvelle forme d’assurance basée sur la confiance.

Notre objectif : passer un pacte avec nos clients basé sur un système déclaratif en offrant des taux très intéressants. Plus vous prenez soin de vous (en faisant du sport et en mangeant sainement par exemple) et plus le taux de votre assurance emprunteur baissera.

Vous voulez en savoir plus ? Calculez votre score OMS sans attendre.

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Assurance emprunteur : Premiers effets pervers de la suppression du questionnaire de santé

Notre position d’observateur nous permet de tirer le signal d’alarme quant à la suppression du questionnaire de santé qui est un dispositif injuste. Découvrez l

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La loi Lemoine : un booster pour votre pouvoir d’achat ?

Pour vous aider à bien comprendre la loi Lemoine, découvrez nos réponses aux questions les plus fréquentes des emprunteurs.

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