Le glossaire de
l'assurance emprunteur

Une Affection Longue Durée (ALD) est une maladie au long cours qui peut rendre la souscription d’une assurance emprunteur un peu compliquée : pour autant, il existe des solutions (allant de la surprime à la convention AERAS) pour parvenir à concrétiser son projet immobilier, tout en souffrant d’une des pathologies listées par la Sécurité Sociale (ALD30, ALD 31 et ALD 32). Wedou est à votre disposition pour vous éclairer sur les différentes options disponibles.

Les affections dorsales (lombalgie, sciatique, hernie discale…) font généralement l’objet d’une exclusion de garanties (ITT, IPP, IPT), dans les contrats d’assurance de prêt. Pourtant, 90 % des Français ont souffert ou souffrent d’un mal de dos. Un état qui motive 30 % des arrêts de travail de plus de 6 mois… Heureusement, les partenaires de Wedou couvrent systématiquement cette pathologie : il faut impérativement faire jouer la concurrence, pour obtenir une protection appropriée sur ce point !

Pour l’assurance de prêt, une affection psychiatrique désigne un ensemble de troubles psychologiques, reconnus par l’Organisation Mondiale de la Santé (OMS), dont certains peuvent relever de l’Affection Longue Durée (ALD) 23. Impérativement inscrite dans le questionnaire de santé, elle peut occasionner des surprimes voire des exclusions. Dans tous les cas, elle doit faire l’objet d’une lecture attentive dans le contrat pour connaître l’étendue de la couverture, et le cas échéant, jouer sur la quotité associée.

Depuis 1923, la société française Afi Esca commercialise des produits d’assurance. Pour la 16e année consécutive, elle est récompensée par le label d’excellence des « Dossiers de l’Épargne » pour son produit d’assurance emprunteur PERENIM. Une solution sûre, de long terme, adaptable, avec de multiples autres atouts (irrévocabilité des garanties, affections dorsales et psychiques couvertes, prestations forfaitaires, flexibilité des primes, accès…) qui expliquent pourquoi nous comptons Afi Esca parmi nos partenaires !

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L’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) est une aide financière destinée aux personnes majeures (20 ans et plus), domiciliées en France ou dans les DOM, souffrant d’une forte incapacité (taux supérieur ou égal à 80 %) et qui ne peuvent souvent pas décrocher un emploi stable. Une situation de handicap qui ajoute à la difficulté d’obtention d’un crédit immobilier et d’une assurance emprunteur. Heureusement, il existe des solutions pour y parvenir…

En assurance emprunteur, c’est l’assurance proposée par la banque prêteuse. Le contrat d'assurance collective, qu’on appelle également « contrat groupe », est un contrat souscrit par une personne morale, en l’occurrence une banque, auprès d'un assureur, en vue de l'adhésion d'un ensemble de personnes (les emprunteurs), pour la couverture des risques d'incapacité de travail, d'invalidité, ou encore de chômage

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Contrairement à la définition de la Sécurité Sociale, la notion d’invalidité dans un contrat d’assurance de prêt renvoie aux 3 garanties PTIA, IPT et IPP. Pour chacune, il convient d’étudier les limites prévues dans l’offre de la compagnie, afin de bien comprendre son champ d’intervention, en cas de maladie ou d’accident activant l’assurance invalidité : délai de franchise, délai de carence, plafond, durée et âge limite.

Constituée de 5 structures distinctes (le collège de supervision, la commission des sanctions, le collège de résolution, les commissions consultatives et le comité scientifique), l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution est principalement chargée de renforcer la stabilité financière et de protéger la clientèle. Dans le cadre de cette dernière mission, vous pouvez saisir l’ACPR en cas de dysfonctionnement d’ordre général : vos démarches sont étudiées et attirent son attention sur les problèmes à régler.

Également appelé « bénéficiaire », l’ayant droit d’un contrat d’assurance de prêt est une personne qui peut profiter des prestations versées par l’assureur. Traditionnellement, il s’agit du conjoint, des enfants de moins de 16 ans ou d’un cohabitant à charge. Attention, il faut bien distinguer un ayant droit » et un « co-emprunteur », tout en sachant que ces deux notions peuvent représenter une seule et même personne.

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Le montant des cotisations d’assurance de prêt se calcule sur la base d’une de ces deux méthodes : privilégié par les contrats groupe, le calcul sur capital initial offre un taux fixe et des mensualités constantes ; généralement adopté en délégation d’assurance, le calcul sur capital restant dû offre des primes dégressives au fil des années pour atteindre une valeur nulle au terme du crédit. Découvrez les deux éléments à considérer pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

Dans la notice d’information et les conditions particulières d’un contrat d’assurance de prêt, les caractéristiques des garanties (décès, invalidité, incapacité ou perte d’emploi) correspondent aux conditions de leurs applications : délai de franchise, quotité, âge limite, exclusions, plafonnements des prestations. Ce sont autant de critères à regarder avant de signer. N’oubliez pas de vous reporter à la Fiche Standardisée d’Information pour avoir une vision synthétique de la couverture offerte et, le cas échéant, faire jouer la concurrence…

Tous les assureurs, signataires de la convention AERAS, s’engagent sur un code de bonne conduite, concernant la collecte et l’utilisation de données personnelles, relatives à l’état de santé du candidat à l’assurance. Mieux, les membres de la FFA (Fédération Française de l’Assurance) l’ont ajouté à une vingtaine d’autres engagements déontologiques, pour mieux compléter les réglementations légales et mieux servir les consommateurs. Qu’elles soient homologuées par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) ou pas, ces dispositions s’érigent en règle de droit.

Créé en 2003, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF)vise à améliorer la relation entre les établissements financiers et leurs clients, à travers la publication d’avis et de recommandations. Parmi eux figure l’importance de transmettre la Fiche Standardisée d’Information (FSI) aux emprunteurs, accompagnée de la liste des critères pour observer l’équivalence des garanties nécessaires à la délégation d’assurance.

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Contrairement aux conditions générales, les conditions particulières sont propres à chaque compagnie d’assurance et à chaque emprunteur : elles définissent précisément l’étendue de la couverture, les limitations ainsi que les exclusions des garanties. Essentielles, elles doivent faire l’objet d’une lecture scrupuleuse pour bien comprendre le champ d’intervention de l’assureur en cas de sinistre.

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Rédigé entre l’assureur et l’assuré, le contrat d’assurance de prêt est un document qui détaille précisément le taux, le coût et les conditions de prise en charge des remboursements de l’emprunt (délais, exclusions), en fonction de la garantie activée et souscrite (décès, invalidité, incapacité…). Ce document est accompagné des conditions générales issues du Code des Assurances et des conditions particulières de la compagnie d’assurance.

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Entrée en vigueur à la fin du mois de janvier 2007, la convention AERAS est l’acronyme pour « s'Assurer et Emprunter avec un risque aggravé de santé ». Concrètement, elle accompagne spécifiquement ce public dans l’accès au crédit, dans la mesure où le prêt ne dépasse pas 320 000 € et ne se termine pas au-delà des 70 ans de l’emprunteur. À travers cette instance, il existe 3 niveaux d’analyse du dossier. Sachez qu’en cas de refus, il existe encore des alternatives à exploiter…

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Signée en 2001, la convention Belorgey est le fruit d’un accord avec les banques, les assureurs, les associations de malades et les pouvoirs publics : c’est un premier pas vers la reconnaissance des droits des personnes présentant un risque de santé pour leur accès à une assurance emprunteur. Même si ce dispositif, renouvelé et légèrement revisité en 2004, a finalement eu un impact relativement faible, il a ouvert la voie aux dispositions de la convention AERAS, en 2006.

Intermédiaire en Assurances (IAS), le courtier exerce une activité réglementée qu’il met au service de l’assuré : à travers son accompagnement, avant et après la signature du contrat d’assurance emprunteur, il fait gagner du temps et de l’argent à son client, tout en lui faisant profiter de sa dimension « conseil ». Notre cabinet de courtage Wedou Assurances y ajoute des atouts précieux autour d’une « assurance emprunteur 2.0 » à plus d’un titre…

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Le coût total de l’assurance emprunteur renvoie à la somme des primes versées tout au long du prêt au titre de la couverture offerte par la compagnie. Son calcul se fait, soit sur la base du capital emprunté (majoritairement proposé en assurance collective), soit sur la base du capital restant dû (plébiscité par l’assurance individuelle). Mais le profil de l’emprunteur et le contexte de souscription du crédit peuvent aussi influencer le choix du calcul à privilégier…

Formalisé légalement depuis décembre 2005, le devoir de conseil en assurance vise à réduire l’écart des savoirs entre l’emprunteur et les compagnies d’assurance, afin que le futur assuré signe en pleine connaissance de chaque subtilité du contrat. Ici, le professionnel ne se contente pas d’informer, il éclaire son client sur la signification des différents points. Impérativement écrit, ce document protège toutes les parties et engage la relation dans la confiance et la transparence. Naturellement, il existe des limites subjectives et objectives à ce devoir de conseil…

Grâce au droit à l’oubli, un ancien malade n’est pas tenu d’indiquer sa pathologie à la compagnie d’assurance, sur le questionnaire de santé. Mis en place depuis le 14 février 2017, ce droit est strictement encadré – tant au niveau des pathologies concernées, que de ses conditions d’application (liées à l’âge et l’absence de rechute).

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L’assureur, qui apporte la preuve de la faute et du préjudice subi, peut réclamer la déchéance de garantie, entraînant la privation du droit à l’indemnisation de l’assuré, voire le remboursement des indemnités déjà réglées. Une fois informé par lettre recommandée avec accusé de réception, l’assuré dispose de recours pour contester cette sanction : parler à son conseiller, solliciter le service contentieux, appeler un médiateur des assurances et enfin, engager une procédure judiciaire si toutes ces actions à l’amiable n’ont pas abouti.

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Suite à un accident, une maladie ou une perte d’emploi, un assuré doit procéder, au plus tôt, à une déclaration du sinistre auprès de sa compagnie d’assurance. Il s’agit de respecter le délai imparti (variable d’une garantie à l’autre et d’un assureur à l’autre) pour percevoir les indemnisations prévues au contrat. Réalisé par lettre recommandée avec AR, téléphone ou sur le site Internet de l’organisme, le dossier enregistré sera, ensuite, complété par des pièces justificatives (également propres à la situation et à la compagnie).

Variable d’un contrat d’assurance de prêt à un autre, le délai de carence ne s’applique qu’une seule fois et ne permet pas d’obtenir une couverture en cas de sinistre, quelle que soit la garantie à activer. Attention, il doit impérativement être différencié du délai de franchise, systématiquement appliqué avant toute prise en charge.

Contrairement au délai de carence, le délai de franchise s’applique systématiquement à la déclaration du sinistre et renvoie à une période pendant laquelle il n’y aura aucune prise en charge de l’assureur. Exprimée en jours, sa durée dépend du contrat d’assurance et de la garantie concernée : elle peut faire l’objet d’une négociation puisqu’elle est librement fixée par chaque compagnie.

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Les délais Covid-19 concernent tous les contrats dont l’échéance tombait entre le 12 mars et le 23 juin 2020 : pour les emprunteurs concernés, le gouvernement français les autorise à demander la résiliation de leur assurance emprunteur jusqu’au 23 août 2020 minuit. Attention, la délégation impose un préavis de 2 mois : mieux vaut ne pas tarder à démarrer les démarches !

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La délégation d’assurance permet à l’emprunteur de souscrire au contrat de son choix : impulsée par la loi Lagarde, concrétisée par la loi Hamon avant d’être étendue par la loi Bourquin, elle s’organise selon un certain rythme et dans des temps prévus. Globalement, elle apporte de nombreux avantages à son bénéficiaire (couverture personnalisée, optimisation des coûts), même si elle reste peu utilisée en France.

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Grâce aux critères définis par le CCSF (du Comité Consultatif du secteur financier) depuis le 13 janvier 2015, l’équivalence du niveau de garantie est plus aisément identifiable entre deux contrats : dès lors, la délégation d’assurance de prêt qui l’exige, en application de la loi Hamon et de la loi Bourquin, est plus facile à opérer. Pour ce faire, n’hésitez pas à solliciter l’association Wedou pour prendre en charge toutes les formalités de ce changement.

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Comme son nom l’indique, une exclusion de garantie renvoie à un risque qui n’est pas couvert par le contrat. On distingue les exclusions générales (communes à tous les assureurs) des exclusions particulières (propres à chaque compagnie). Les premières concernent les conséquences de faits exceptionnels extérieurs ou de faits volontaires de l’assuré, quand les secondes varient surtout en fonction de son profil.

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Dans la mesure où il est rempli en toute conscience par l’emprunteur, une fausse déclaration sur le questionnaire de santé est passible de sanctions. Cependant, on distingue l’erreur involontaire (risque de surprime, voire de résiliation du contrat) de la faute intentionnelle (perte des primes versées, éventuelle annulation du prêt, amende, peine de prison). Dans tous les cas, il est vivement recommandé d’appliquer ce précepte : mieux vaut trop en dire que pas assez.

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Réglementée depuis le 1er octobre 2015, la Fiche Standardisée d’Information (FSI) est un outil destiné à permettre la comparaison des propositions d’assurances de prêt. Plusieurs indicateurs y figurent clairement : la nature et les conditions des garanties, la quotité, le TAEA, le coût en euros, etc. À ne pas confondre avec la fiche personnalisée, qui liste les critères à cocher, définis par le CCSF (Conseil Consultatif du Secteur Financier).

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Imaginée par l’État, la solution d’authentification FranceConnect permet de n’utiliser (et de ne retenir) qu’un identifiant et mot de passe pour accéder à plus de 700 téléservices. Ouvert progressivement au secteur privé à partir de 2018, Wedou a souhaité intégrer ce dispositif à son service pour offrir un vrai gain de temps à ses clients. Dans notre processus de simplification du parcours de changement d’assurance emprunteur, cela apparaissait comme une évidence…

Créée en juillet 2016, la Fédération Française de l’Assurance (FFA) réunit 99 % des acteurs du marché de l’assurance et de la réassurance, afin de porter les intérêts de la branche auprès de différents interlocuteurs (public, médias, pouvoirs publics…). Elle fonctionne autour de commissions permanentes réunies autour de problématiques clés du secteur, tout assurant une présence régionale pour relayer ses informations et orientations sur les sujets d’actualité.

Même si la souscription d’une assurance de prêt n’est légalement pas obligatoire, les organismes prêteurs l’imposent et requièrent systématiquement une garantie décès dans le contrat (au même titre que la garantie PTIA). Au-delà des exclusions à considérer, il s’agit de correctement évaluer la quotité de cette garantie, si l’emprunt s’effectue à plusieurs. Wedou vous conseille…

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La garantie perte d'emploi couvre dans le cadre de conditions extrêmement restrictives la situation de chômage . A quelques rares exceptions, elle n'est pas obligatoire pour l'obtention d'un crédit.

Quelle que soit sa forme (mental ou physique, de naissance ou acquis), le handicap est une difficulté supplémentaire dans le parcours d’obtention d’un prêt immobilier et d’une assurance emprunteur. Souvent considérée comme un risque aggravé de santé (surtout les titulaires de l’Allocation aux Adultes Handicapées - AAH), les personnes handicapées doivent se tourner vers la délégation d’assurance. Plus spécifiquement, ils doivent s’adresser aux assureurs spécialisés pour trouver un contrat, voire faire passer leur dossier à la convention AERAS…

Souscrite exclusivement par des personnes en activité, la garantie Incapacité Totale de Travail (ITT) s’active après une maladie ou un accident et vise à compenser la perte financière de l’emprunteur. Mais il est primordial d’étudier les conditions de son application : le mode de prise en charge (forfaitaire ou indemnitaire), le champ d’intervention (toute profession ou sa profession), la gestion du mi-temps thérapeutique et celle des inactifs.

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La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) intervient lorsque l’assuré ne peut plus exercer son métier et présente un taux d’incapacité, défini par le médecin-conseil de la Sécurité Sociale, entre 33 et 65 %. Proche des garanties IPT et PTIA, elle requiert une attention toute particulière à la signature du contrat, pour s’assurer, le cas échéant, de la prise en charge des remboursements. Ici, nous vous précisons les éléments à bien étudier.

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La garantie Invalidité Permanente et Totale (IPT) s’active suite à un accident ou une maladie, lorsque l’assuré ne peut plus mener d’activités rémunérées. Encore faut-il que le médecin de l’assureur justifie un taux d’invalidité supérieur à 66 %. Un taux construit à partir du taux d’incapacité fonctionnelle (barème du droit commun du concours médical) et du taux d’incapacité professionnelle (barème propre à chaque compagnie).

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L’irrévocabilité des garanties, potentiellement inscrite dans les conditions générales du contrat d’assurance, permet à l’assuré de profiter de conditions et tarifs identiques, même si le niveau de risque de l’emprunteur augmente. Autrement dit, les termes sont« figés » à la signature et ne peuvent plus être changés, même si la situation personnelle ou professionnelle de l’assuré évolue. Souvent présente dans les assurances individuelles, cette clause est assez rare dans les contrats groupes.

Depuis le 1er janvier 2018, l’application de la loi Bourquin permet à chaque emprunteur de changer son contrat d’assurance de prêt, à chaque date anniversaire du contrat. Impulsé par le vice-président de la Commission des affaires économiques, Martial Bourquin, cet amendement vient compléter les dispositions de la loi Hamon et renforcer le pouvoir de l’assuré auprès des assureurs : la renégociation est plus équilibrée, la réduction des coûts est une réalité et la libre résiliation annuelle offre davantage d’espaces, pour opérer le changement à tête reposée.

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Aux prémices de la délégation d’assurance, la loi Châtel agit sur les contrats à reconduction tacite ! En effet, en 2008, elle ouvre les portes à la concurrence, en imposant aux banques d’informer le consommateur, chaque année, de l’avis d’échéance du contrat pour, le cas échéant, lui permettre d’y mettre un terme. Impérativement écrite, cette notification doit être opérée entre 1 à 3 mois avant la date anniversaire. Malheureusement, sans sanctions véritables pour les banques, elle a connu des contournements…

Appliquée depuis le 1er octobre 2015, la loi Hamon permet aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt à n’importe quel moment, au cours de la première année de vie du contrat, à condition d’observer une équivalence du niveau des garanties. Pour satisfaire cette comparaison, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a réalisé une liste de 26 critères.

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Pourtant interdite depuis 1986, la « vente liée » était toujours une réalité en matière d’assurance de prêt : en 2010, la loi Lagarde est venue ouvrir les portes à la délégation d’assurance, en offrant aux emprunteurs la possibilité de choisir. Ce fut le point de départ d’une série de mesures (FSI, loi Hamon, loi Bourquin) qui permettent aujourd’hui d’opter pour une assurance externe, souvent nettement moins chère, tout en étant équivalente au contrat proposé (ou souscrit) initialement.

Promulguée en décembre 2001, la loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réforme à Caractère Économique et Financier) dissocie la vente du crédit immobilier de l’assurance groupe de la banque : l’emprunteur peut désormais solliciter un autre assureur. Ce sont les prémisses de la délégation d’assurance qui seront renforcées par les lois des années 2010 (Lagarde, Hamon et Bourquin) et par l’action du CCSF (Conseil Consultatif du Secteur Financier) via la Fiche Standardisée d’Informations.

Créée en 1981 et développée autour d’une base mutualiste et d’une « assurance emprunteur autrement », la Mutuelle du Logement – MUTLOG – est partenaire de Wedou : aujourd’hui, elle propose un produit modulable, baptisé « Altus Evolution 2.0 » pour satisfaire les besoins spécifiques de chaque emprunteur, tout en respectant le principe d’équivalence des garanties (critères du CCSF). Plusieurs fois récompensée, elle se classe 13e des meilleurs assureurs « alternatifs » en 2019, selon le classement de l’Argus de l’Assurance.

Une Maladie non objectivable (MNO) est une pathologie avec une douleur difficilement quantifiable par un médecin (dépression, burn out, affections dorsales ou psychiques…) Souvent considérée comme un facteur de risque, elle fait souvent l’objet d’une exclusion de garanties. Et quand elle est couverte, moyennant une surprime d’assurance, son champ d’action s’avère limité la plupart du temps. Wedou vous encourage à rester vigilant(e), voire à changer d’assurance de prêt pour bénéficier de cette protection. Pour info, elle est systématiquement intégrée dans nos propositions…

Le rôle du médecin-conseil est de réaliser un rapport, à la fois objectif et indépendant, sur l’état de santé d’un emprunteur. Missionné par la compagnie d’assurance, il intervient au moment de la signature du contrat ou après un sinistre, susceptible de déclencher une des garanties souscrites. Soumis au secret professionnel, il respecte tous les droits du patient pendant l’expertise médicale.

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Associé à la compagnie, à la FFA (Fédération Française del’Assurance) ou à la CSCA (Chambre Syndicale des Courtiers d’Assurance), le médiateur de l’assurance est une personne impartiale et indépendante, chargée de trouver une solution à l’amiable sur un différend qui oppose un assureur à son assuré. Attention, pour bénéficier de ce dispositif d’assistance, il convient de satisfaire certaines conditions. Mais, une fois la prise en charge confirmée, l’avis délivré peut être refusé par l’assuré, qui pourra alors initier une action en justice.

Concept phare dans le monde de l’assurance de prêt, le risque renvoie à un événement susceptible de compromettre le remboursement : une ancienne pathologie, l’âge de l’emprunteur, la pratique d’un sport dangereux, d’une profession exposée, etc. Chaque compagnie construit sa propre évaluation des risques en fonction de la modélisation de ses connaissances des risques similaires : voilà pourquoi les assureurs ne couvriront pas un emprunteur de la même manière.

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Anciennement appelée « Conditions générales », la notice d’information précise les risques couverts, ainsi que les modalités de mise en jeu des garanties. Elle doit être remise à l’emprunteur par l'assureur ou l'intermédiaire en assurance (par exemple, la banque prêteuse) et annexée au contrat de prêt. À noter qu’on la distingue des Conditions particulières, dans lesquelles sont précisées les conditions spécifiques, les options et les exclusions applicables au souscripteur du contrat.

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En fonction de la cause invoquée (fausse déclaration intentionnelle, violation des lois, erreur sur l’âge…), la nullité du contrat d’assurance de prêt peut entraîner la disparition pure et simple du contrat, désormais considéré comme inexistant. Prononcée par un juge, cette sanction est lourde de conséquences pour l’assuré, puisqu’il perd les primes versées, peut devoir rembourser des indemnités versées, voire perdre son bien immobilier, si la banque réclame un remboursement anticipé et qu’il ne peut l’honorer… Mais l’assureur, à l’origine de cette démarche, doit impérativement prouver la (mauvaise) intention.

Souvent associée avec la garantie décès, la garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) s’active lorsque l’assuré ne peut, ni exercer une activité rémunérée, ni satisfaire 4 de ses fonctions essentielles – à savoir, se nourrir, se laver, se déplacer et s’habiller. Ici, il s’agit d’étudier le système d’indemnisation retenu, ses exclusions et le délai de franchise appliqué.

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Le plafond de la sécurité sociale (PSS) est un montant servant de base de calcul à différentes prestations sociales. Revalorisé chaque année en fonction du SMIC, il influence la prise en charge des assureurs sur certaines garanties sur lesquelles le mode de remboursement est indemnitaire (et non forfaitaire). Attention, il n’intervient pas sur les garanties décès et PTIA. Par ailleurs, il influence aussi les conditions d’accès au dispositif AERAS, puisqu’il sert à fixer le plafond de ressources pour en bénéficier.

Le Pool des risques très aggravés regroupe des assureurs et des réassureurs chargés d’étudier une demande d’assurance, refusée au 2e niveau. À ce stade, le dossier est majoritairement rejeté, contraignant l’emprunteur à choisir des garanties alternatives (caution, portefeuille de valeurs mobilières, etc.) pour protéger son bien immobilier. Dans le cas d’une acceptation du dossier, la couverture d’assurance est assortie d’exclusions et de surprimes.

Un prêt immobilier à taux fixe permet à l’emprunteur de connaître à l’avance le montant de ses mensualités tout au long de la durée de son crédit. Propre à chaque établissement bancaire, le taux d’intérêt est défini en fonction de plusieurs critères (taux directeur, coûts de fonctionnement, coût du risque, marge commerciale) et peut faire l’objet d’une négociation, avant la signature du contrat. Par ailleurs, il existe des variantes, dites semi-fixes, pour bénéficier d’échéances progressives ou modulables, voire d’un taux mixte, avec une période à taux fixe et une période à taux variable.

Le prêt immobilier à taux variable (ou taux révisable) est un emprunt construit à partir de l’indice de référence, l’Euribor, réévalué trimestriellement ou annuellement. Ici, le taux n’est pas connu à l’avance et peut évoluer à la hausse comme à la baisse tout au long du crédit. Il existe des variantes pour en limiter les fluctuations (et donc les risques) : un taux variable capé (ou plafonné) défini au contrat, encadre ce pourcentage ; un taux variable avec des échéances plafonnées, évite les situations de surendettement en cas de forte hausse de l’indice.

Destiné aux investisseurs locatifs dotés d’une situation financière solide, le prêt in fine permet de ne payer que les intérêts (et l’assurance emprunteur), tout au long de sa vie. Ce n’est qu’à la dernière échéance que l’intégralité du remboursement du montant emprunté est requis. Ce type de crédit permet de réduire son imposition et de se constituer un patrimoine, mais nécessite un nantissement (unique ou régulier) comme garantie pour obtenir l’accord de la banque.

Récemment prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet d’emprunter un montant défini sans y appliquer de taux d’intérêt. Il est proposé par toutes les banques ayant signé la convention avec l’État. L’accès à ce dispositif est soumis à plusieurs conditions liées au futur logement (localisation), mais aussi à l’emprunteur lui-même (statut et revenu). Une fois éligible, sa durée et son montant dépendent de plusieurs facteurs que nous vous détaillons…

Systématiquement demandé par l’assureur, le questionnaire de santé vise à évaluer le risque que représente le candidat à l’assurance de prêt. Dans sa forme simplifiée, il n’appelle qu’à des réponses de type « oui » ou « non » qui ne nécessitent pas le concours d’un médecin, même si ce dernier est libre d’y apporter son aide. À noter que certains éléments ne sont pas à mentionner dans ce document…

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La quotité assurée emprunteur s’applique uniquement dans le cadre d’un emprunt réalisé à plusieurs : elle correspond au pourcentage effectivement couvert par l’assurance en cas d’activation d’une garantie prévue au contrat et se situe entre 100 % et 200 %. Attention, la répartition, totalement libre, doit impérativement refléter la situation personnelle et financière de chacun. Wedou vous conseille…

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Le refus d’assurance est une décision que tout assureur peut légalement formuler, dans la mesure où il clarifie ses motivations. Les causes généralement évoquées (âge, santé, profession, sport…) entraînent plusieurs situations : des surprimes, des exclusions de garantie ou un refus total. Dans ce dernier cas, l’emprunteur dispose de deux alternatives : la convention AERAS (un dispositif aidant les personnes présentant un risque de santé) ou la délégation d’assurance (la sollicitation d’assureurs externes ayant chacun une grille d’acceptation propre).

Pour un assureur, lorsqu’une personne présente un « risque aggravé de santé », cela signifie qu’elle a statistiquement plus de chances d’activer une de ses garanties. Plus spécifiquement, les compagnies d’assurance se réfèrent à une liste de 30 Affections de Longue Durée (ALD) à laquelle elles ajoutent tous les types de cancer. Parallèlement, elles considèrent également le risque sportif, professionnel, financier, ainsi que le risque de séjour qu’elle représente.

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Lorsqu’elle est demandée par l’assuré, la résiliation d'assurance emprunteur consiste à mettre un terme au contrat actuel pour en choisir un autre plus avantageux – que ce soit au niveau des tarifs ou de la couverture. Attention, cette démarche ne peut s’opérer qu’en respectant l’équivalence de garanties entre les 2 propositions (couverture identique ou supérieure) et les délais de préavis prévus par la loi Hamon, mais surtout par l’amendement Bourquin (2 mois avant chaque date anniversaire).

Librement définie par les assureurs, la surprime d’assurance est appliquée lorsque l’emprunteur présente un risque supérieur à la moyenne, qu’il soit d’ordre médical (hypertension artérielle, surpoids, diabète…), d’ordre professionnel (métiers à risques) ou sportif (sports dangereux). En aucun cas, un candidat à l’assurance ne doit mentir sur ses pratiques ou ses antécédents ; par contre, il peut aussi bien choisir d’exclure une couverture plutôt que de payer cette majoration de cotisations.

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Définies par le Code des Assurances, les tables de mortalité aident les compagnies à définir leur tarification, en clarifiant les risques de décès. Il s’agit, soit d’un tableau statistique homologué du moment ou reflet d’une génération (TH00-02 ou TF002-02), soit d’une table d’expérience certifiée (basée sur ses propres données) auxquels chaque assureur applique un coefficient d’abattement spécifique. Dès lors, il est très intéressant de mettre en concurrence plusieurs propositions d’assurance de prêt.

Le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) est mentionné sur la Fiche Standardisée d’Information pour aider à la comparaison des propositions des assureurs. Théoriquement, il s’agit d’un indicateur clé, même s’il peut être maquillé par certains organismes prêteurs pour apparaître plus bas qu’il ne l’est réellement. Wedou vous conseille de regarder davantage le coût mensuel de l’assurance…

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Le taux d’assurance s’applique sur le capital garanti pour déterminer la prime d’assurance. Il varie en fonction de l’âge, de la profession, de l'état de santé ainsi que des commissions pratiquées. C’est le prix de l’assurance. Pour faciliter la comparaison, la loi impose d’utiliser également le TAEA qui permet une meilleure comparaison du coût de l’assurance.

Fixé par un médecin expert, le taux d’invalidité en assurance de prêt repose sur le taux d’invalidité professionnelle et le taux d’invalidité fonctionnelle. En fonction du pourcentage obtenu, l’assuré peut actionner la garantie correspondante (PTIA, IPT ou IPP). Une fois défini, l’assuré peut aussi décider de le contester, en faisant appel à un autre médecin pour une contre-expertise. Sans accord, un 3e professionnel intervient, avant qu’une expertise judiciaire statue définitivement, si ce troisième avis ne suffit pas.

Ouvert à toutes personnes physiques éligibles à la convention AERAS, le dispositif d’écrêtement des surprimes permet d’obtenir une prise en charge partielle des cotisations d’assurance par l’assureur et l’établissement de crédits. Destiné à soutenir l’accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé, il n’en reste pas moins soumis à des conditions d’applications strictes…