Comment financer des travaux en copropriété ?

Le prêt collectif est un emprunt bancaire souscrit par le syndic de copropriété au nom du syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. 

Toutefois, seuls les copropriétaires qui le souhaitent souscrivent à cet emprunt collectif. Chaque copropriétaire est par ailleurs seul responsable du paiement de ses mensualités ; il n’existe pas de clause de solidarité entre les copropriétaires participant au prêt collectif. 

Pour souscrire un prêt collectif, il faut ajouter la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic au moins deux mois avant l’AG. 

Le jour de l’assemblée générale, les copropriétaires votent la souscription du prêt collectif à la même majorité que les travaux concernés. La plupart du temps, la règle de majorité qui s’applique est la majorité absolue, notamment dans le cas d’un ravalement de façade ou d’une réfection de toiture par exemple. 

Une fois les travaux votés en assemblée générale, les copropriétaires qui souhaitent participer au prêt collectif doivent en informer le syndic par tout moyen dans un délai de 2 mois après l’assemblée générale. Ils doivent également préciser le montant qu’ils souhaitent emprunter, dans la limite de leur quote-part de dépenses de travaux. 

À l’expiration de ce délai, le syndic souscrit le prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires. Il doit s’assurer que le contrat de prêt est conforme à ce qui a été voté en assemblée générale. 

Bon à savoir : Si le syndic ne respecte pas ses obligations, il commet une faute de gestion et les copropriétaires peuvent alors révoquer le syndic en assemblée générale pour motif légitime et sérieux. Attention cependant, il faut également choisir un nouveau syndic durant la même assemblée car légalement, une copropriété ne peut se retrouver sans syndic !

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Le prêt individuel est un moyen simple pour un copropriétaire d’assumer les frais liés à la réalisation de travaux en copropriété.  

Ce prêt travaux peut être souscrit par un copropriétaire, soit pour des travaux dans les parties communes, soit pour des travaux dans les parties privatives (exemple : son logement individuel). 

Bon à savoir : Contrairement à un prêt collectif, le prêt individuel est soumis dans la majorité des cas à une assurance emprunteur. C’est une garantie de remboursement même en cas d’accident ou de maladie. 

Pour aller plus loin sur les différents types de prêts immobiliers existants, nous avons réalisé un article complet sur le sujet.

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Prévu par la loi Alur de 2014, le fonds travaux permet de financer plus facilement de gros travaux grâce à une provision versée tous les ans par chaque copropriétaire, représentant au minimum 5% du budget prévisionnel. 

Le fonds travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés sauf : 

• Les copropriétés neuves livrées il y a moins de 5 ans ;
• Les copropriétés de moins de 10 lots, lorsque les copropriétaires ont voté à l’unanimité de ne pas constituer de fonds travaux ;
• Si le diagnostic technique global (DTG) ne prévoit aucun travaux pour les10 années à venir. Attention, dans ce cas, la dispense ne vaut que pour 10 ans;
• Les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux, équivalent au budget prévisionnel en cours.

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Excepté ces cas particuliers, chaque copropriété peut débloquer une partie ou la totalité du fonds travaux. Pour ce faire, le syndicat des copropriétaires doit voter à la majorité absolue. 

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Récemment, l’État a mis en place de nombreuses aides pour permettre aux copropriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique. 

Le dispositif majeur est MaPrimeRénov’ Copropriétés, qui prend en charge jusqu’à 25 %des travaux, dans la limite de 3 750€ par logement. Pour y être éligible, une copropriété doit :

• Être composée d’au moins 75% d’habitations principales, c’est-à-dire de logements occupés au minimum 8 mois dans l’année ; 
• Être immatriculée au registre national des copropriétés ;
• Envisager des travaux qui garantissent un minimum de 35% de gain énergétique ; 
• Faire réaliser les travaux de rénovation énergétique par une entreprise Reconnue Garante de l’Environnement (RGE). La plupart des entreprises RGE sont répertoriées dans l’annuaire FAIRE du gouvernement ; 
• Faire appel à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). Le maître d’ouvrage accompagne la copropriété tout au long des travaux.

À souligner que MaPrimeRénov’ est cumulable avec d’autres aides comme :

• Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : ce dispositif permet aux fournisseurs d’énergie eux-mêmes de financer une partie des travaux de rénovation énergétique. Le montant de la subvention varie en fonction des économies réalisées mais la moyenne est de 2 000€ par logement ;  
• L’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ) : il s’agit d’un prêt à taux zéro qui peut être contracté par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Vous trouverez plus d’informations sur le site dédié ; 
• Le chèque énergie : c’est une aide financière annuelle versée par l’État aux ménages les plus modestes pour les aider à financer les travaux de rénovation énergétique et à payer leurs factures de gaz et/ou d’électricité.

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