Qu’est-ce qu’un prêt immobilier à taux fixe ?

Grandement plébiscité par les Français, le prêt immobilier à taux fixe permet à l’emprunteur de connaître à l’avance le coût total de son crédit et le montant de toutes ses mensualités. En effet, comme le taux d’intérêt ne changera pas tout au long de la durée du remboursement, il est aisé de calculer ces points. Une approche également favorisée par les banques qui y voient une certaine sécurité…

Chaque établissement bancaire applique son propre taux d’intérêt, dans la limite du taux d’usure fixé par la Banque de France et conçu pour protéger les souscripteurs d’éventuels abus de la part des prêteurs. S’il peut être fixe, semi-fixe, variable ou variable capé, il représente, dans tous les cas, la rémunération de la banque.

Comment le taux d’intérêt est-il déterminé par la banque ?

La construction du taux d’intérêt d’un établissement bancaire repose sur plusieurs critères :

• Le taux directeur – à savoir le taux auquel la banque emprunte à la BCE (Banque Centrale Européenne).
• Les coûts de fonctionnement – tels que le matériel, les locaux, les salariés…
• La marge commerciale
• Le coût du risque – établi en fonction du profil de chaque emprunteur, de la durée de l’emprunt et de l’apport personnel. Chaque indicateur influence cette dimension « risque », chère aux banques : plus la durée du crédit est importante, plus le risque augmente ; plus le souscripteur présente des garanties, plus le taux est avantageux. Ces garanties peuvent être un solide apport personnel, une stabilité de ses revenus, un taux d’endettement bas, une bonne gestion de ses comptes... 

Au regard de tous ces éléments, la banque établit un barème de taux qu’elle révise chaque mois avec un taux minimum, un taux moyen et un taux maximum. À noter que la zone d’acquisition du bien peut également jouer sur le taux : la plupart des banques fonctionnent sur une structure régionalisée et enregistre des différences notables dans leurs politiques commerciales.

Quelles sont les variantes d’échéances possibles ?

Résolument sûr, le prêt immobilier à taux fixe à échéances constantes offre une excellente visibilité aux emprunteurs, leur permettant de bien gérer leur budget, en anticipant ces dépenses connues. Ce crédit n’est pas soumis aux fluctuations du taux d’intérêt : s’il augmente ou s’il diminue, l’emprunteur n’en subit pas les effets positifs comme négatifs.

Concrètement, il existe 3 autres variantes - dites semi-fixes - à ce type de prêt immobilier :

• Le taux fixe modulable offre la possibilité à l’emprunteur d’adapter le montant de ses mensualités, en fonction de ses ressources financières – que ce soit à la hausse ou à la baisse. Naturellement, cette modulation influence la durée d’emprunt.
• Le taux fixe à échéances progressives prévoit une augmentation constante des mensualités au fil des années, de l’ordre de 1 % à 2 %, dans le respect des termes négociés à la signature du contrat. Une approche suggérée aux jeunes cadres, avec des perspectives d’évolution de carrière (et donc, de revenus).
• Le taux mixte offrant la possibilité d’emprunteur à taux fixe pendant quelques années, avant de basculer sur un taux variable (capé, avec un plafond). Une approche valorisée pour les acquéreurs d’un bien qu’ils n’envisagent pas de conserver plus de 5 ou 10 ans.