Baisse du taux d'usure : quel impact sur votre demande de prêt immobilier ?

Si les taux de prêt immobilier sont historiquement bas depuis des années, au premier juillet le taux d'usure pour cette catégorie d'emprunt a baissé. Si votre situation est classique, c’est-à-dire que vous êtes jeune et en bonne santé, vous n'avez probablement pas entendu parler de ce taux. Pourquoi ? Parce que si vous savez à quoi il sert c'est que : soit vous êtes de la profession, soit il a contrarié vos projets d'achat. Alors qu'est-ce que ce taux d'usure ? Pourquoi peut-il vous empêcher d'emprunter ? Comment faire pour mener à bien votre dossier de financement quand vous y êtes confrontés ?

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Selon le site du gouvernement economie.gouv.fr, c'est le taux au-delà duquel une banque n'a pas le droit de vous prêter.

Taux nominal

Pour bien comprendre son rôle, il faut le distinguer de ce que l'on appelle le taux nominal d'un prêt immobilier. Le taux nominal correspond à celui que vous avez négocié avec votre banquier, les fameux 1,05 % sur 12 ans. Très bas depuis plusieurs années, lors d'une étude de prêt immobilier, c'est souvent le seul auquel les demandeurs de financement font attention, avec les frais de dossier bien entendu.

TAEG

Le taux d'usure est donc la limite que doit avoir le TAEG de votre financement immobilier. Le Taux Annuel Effectif Global est le taux qui correspond au coût total de votre dossier. Il comprend, le taux nominal, les frais de dossiers, les commissions, les frais de garantie et les assurances emprunteur. Par exemple, pour ce mois de juillet 2021, le TAEG maximum (taux d'usure) est de 2,48 %pour les prêts de 20 ans et plus.

Qui le décide ?

C'est la Banque de France qui le fixe chaque trimestre et met ce garde-fou en place. Aucun établissement financier ne doit dépasser les limites imposées sous peine de sanction. C'est une infraction pénale qui selon l'article L341-50 du code de la consommation qui peut aller jusqu'à 2 ans de prison et/ou 300 000 € d'amende s'il n'est pas respecté.

L'emprunteur est donc protégé d'un potentiel abus.

Quel impact sur les demandes de prêt immobilier ?

Dans la majorité des cas, il n'y en a aucun. Car la concurrence est telle entre les établissements bancaires que la tendance est à tirer les taux vers le bas pour gagner, ou conserver, leur client.

Comme mentionné plus haut, si vous êtes en bonne santé, sans facteur de risque aggravant et d'un âge assez jeune, il ne se passera rien, car c'est souvent l'assurance emprunteur qui fait dépasser ce fameux taux d'usure.

Voici un exemple concret : Monsieur et Madame Bernard ont plus de 60 ans vendent leur résidence principale actuelle pour en acquérir une nouvelle maison au soleil. Malgré la vente, il leur manque 120 000 €.

Voici 2 simulations faites via les sites de la Société Générale et celui de la BNP. Le taux d'usure de ce trimestre est de 2,44 % sur la durée entre 10 ans et moins de 20 ans. Sur la simulation de la Société Générale, le TAEG est à 2,41 %. Cela signifie que lors du questionnaire médical lorsque l'emprunteur mettra ses antécédents médicaux, il risque une augmentation de tarif et donc de ne plus passer en dessous du taux d'usure. Par ailleurs, la quotité pour chaque assuré est de 50%, le taux maximum serait donc forcément dépassé avec une assurance à 100 % sur chaque tête.

Comme vous pouvez le constater, à la BNP, la projection n'a pas pu aller jusqu'au bout, la barrière du taux d'usure est tombée directement.

Comment ne pas être pénalisé ?

Si comme dans ces simulations, le taux d'usure bloque votre demande de financement, rassurez-vous il y a des solutions.

Votre banquier ne vous le dira pas, s'il n'est pas confronté à ce problème, mais vous n'êtes pas tenu de vous assurer pour votre prêt immobilier dans votre établissement financier. Faites des simulations avec des assureurs extérieurs et vous verrez votre TAEG diminuer comme par magie.

Attention cependant à l'équivalence de garantie demandée par votre banque. Vous ne pouvez pas assurer votre prêt chez eux, mais vous devez trouver une assurance qui aura au moins les protections exigées pour mettre en place le prêt. Cela peut paraître injuste, mais c'est une façon pour les établissements financiers d'être certain que vous êtes correctement couverts, tout du moins à un niveau correspondant à leurs critères.

Chez Wedou, lors de votre simulation nous tenons compte de la banque avec qui vous devez faire votre financement. Le tarif présenté, même le plus bas, comprendra systématiquement l'équivalence de garantie exigée. Pas de mauvaise surprise donc, simplement une économie sur votre mensualité et un prêt mis en place sans aucun stress.

Pour information avec des critères identiques, voici un des prix que nous proposons : 48 € par mois sur 10 ans soit un coût total d'assurance de prêt de 5759,75 € (simulation faite avec le financement de la Société Générale).

Avoir un dépassement de taux d'usure ne vous empêchera pas de faire un prêt immobilier, pour cela prenez contact avec notre équipe ou faites une simulation de délégation d'assurance sur notre site.

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