D’une part, l’investissement locatif étant un placement rassurant, le nombre d’investisseurs locatifs augmente de plus en plus sur le marché. D’autre part, les taux d'intérêts bas encouragent les investisseurs à réaliser leur placement avec un crédit. Quand il s’agit d’un prêt immobilier, il faut toujours parler de l’assurance emprunteur qui peut représenter jusqu’à 35% du coût global d’un crédit immobilier. Cela a un impact important sur la rentabilité de votre investissement et si vous ne choisissez pas le bon contrat cela peut vite faire baisser votre rentabilité locative. Dans cet article, nous allons définir dans un premier temps ce que c’est une assurance emprunteur. Ensuite, nous allons parler de l’optimisation des coûts et des calculs de capacité d’emprunt pour pouvoir déterminer la meilleure rentabilité.
Comment définir l’assurance emprunteur ?
Selon la définition faite sur le site du service public, ” l’assurance emprunteur est une assurance qui prend en charge le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû d'un crédit lorsque l'emprunteur est dans certaines situations : décès, incapacité de travail, invalidité, etc."
” En général, la banque à laquelle vous demandez un prêt immobilier peut vous exiger d’avoir une assurance emprunteur et vous proposer son contrat d’assurance emprunteur. Dans ce cas-là, vous n'êtes pas obligé d’accepter leur offre et vous pouvez vous tourner vers d’autres assureurs."
Choisir son assurance emprunteur pour son investissement locatif ?
C’est à votre banque de définir les caractéristiques de votre contrat d'assurance prêt immobilier en fonction de votre achat : résidence principale, investissement locatif, etc. Cependant, peu importe votre statut, votre contrat d’assurance emprunteur pour un investissement locatif doit comporter les garanties suivantes :
- Décès invalidité ;
- Perte totale et irréversible d'autonomie.
Vous pouvez bien évidemment opter pour des garanties supplémentaires telles que l’invalidité permanente / totale / partielle ou l’incapacité temporaire / totale de travail. Vous l’aurez compris, il faut souscrire une assurance emprunteur pour éviter toute mauvaise surprise. En prenant compte de votre projet, vous devez adapter votre niveau de couverture d’assurance emprunteur. Aussi, vous êtes libre de choisir le type de contrat qui convient le mieux à votre situation.
Par exemple, s’il s’agit d’un emprunt à plusieurs, la quotité exigée par votre banque peut être répartie entre les différents emprunteurs.
Comment optimiser le coût de l’assurance emprunteur ?
Il ne faut pas oublier que le coût de l’assurance emprunteur est presque un tiers du coût global. C’est-à-dire que, ce n’est pas que le taux nominal qu'il faut prendre en compte lors de votre investissement. Vous devez toujours faire attention pour que votre investissement locatif bénéficie de l’effet levier du crédit.
En règle générale, le coût global de votre emprunt avec le coût d’assurance emprunteur doit être inférieur à la rentabilité locative de votre investissement pour que votre projet soit un succès. C’est-à-dire que plus vous réussirez à réduire le coût de votre assurance emprunteur plus vous augmenterez la rentabilité locative de votre investissement. En résumé, nous pouvons dire qu’il faut toujours calculer la rentabilité de son investissement et optimiser le coût global de son emprunt pour que le projet reste rentable.
Comment calculer facilement sa capacité d’emprunt et sa mensualité de prêt en investissement locatif ?
Quand il s’agit d’un investissement locatif, la plupart du temps les investisseurs toquent à la porte des banques, car investir sans crédit c'est presque impossible. Alors, la première étape avant de vous lancer dans les recherches des biens rentables c’est de calculer votre capacité d’emprunt, car cela vous permettra de savoir quel montant vous pouvez emprunter. Ainsi, vous économiserez du temps en ne regardant que les biens immobiliers qui respectent votre budget.
Qui dit un crédit dit une mensualité. Celle-ci dépend du montant emprunté, de la durée du prêt et de votre assurance emprunteur. Vous devez faire bien attention lorsque vous calculez votre mensualité car cela permet de mesurer le cash-flow de votre investissement.
Aujourd'hui il existe de nombreux simulateurs qui s’occupent de faire tous ces calculs à votre place. Par exemple, Lybox propose un simulateur investissement locatif complet qui permet de calculer la mensualité de l’assurance de prêt immobilier, la rentabilité locative, la capacité d’emprunt, etc.
Ainsi, vous gagnez un temps précieux et vous vous focalisez sur l’essentiel.
