Prêt immobilier : qu’est-ce que le TAEG ?

Définition

Pour pouvoir en parler, il faut le distinguer du taux nominal. Ce dernier est le taux annuel du prêt, sans rien d’autre. Alors que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) «correspond totalité des frais occasionnés par le prêt », le tout exprimé en pourcentage.

Pour quels prêts ?

Pour tous les prêts, que ce soit les prêts à la consommation, immobilier, prêt étudiant, même les publicités. Sa mention est obligatoire que ce soit sur la simulation ou l’offre définitive de prêt. L’absence de TAEG sur un de ces éléments peut entraîner, l’annulation de frais liés au prêt dans le cadre d’un préjudice moral fait à l’emprunteur.

De quoi est-il composé ?

Il est fait de tous les frais attachés au crédit contracté :

• le taux nominal ;
• les frais de dossier ;
• l'assurance emprunteur ;
• les frais de garanties ;

L’idée de ce taux est de ne pas avoir de mauvaise surprise, une fois le prêt souscrit. Ce taux est là pour améliorer la transparence entre la banque et ses clients. Il peut aussi vous servir de points de comparaison entre les différentes simulations que vous aurez entre les mains.

Attention cependant à toujours comparer ce qui est comparable, cela doit toujours être le même capital emprunté et la même durée.

Le taux nominal

Selon la qualité de votre dossier et de ce que vous amenez comme contrepartie commerciale à votre établissement bancaire. Si vous avez 30 % d’apport personnel, deux CDI et pas d’autres charges d’emprunt, votre taux de prêt immobilier sera clairement en dessous d’un autre dossier avec aucun apport, un seul CDI et autoentrepreneur débutant.

Lorsque vous négociez votre taux, pensez à proposer de domicilier vos revenus et de souscrire vos moyens de paiement, ainsi que votre épargne dans la banque que vous sollicitez.

Les frais de dossier

Il est normal que votre banque vous facture des frais de dossier pour la mise en place d’un prêt. Le conseiller passe beaucoup de temps sur la construction et la justification des chiffres. Vous pouvez néanmoins lui demander un geste. En général, ils peuvent souvent faire jusqu’à 50 % de réduction sans passer par sa hiérarchie, surtout si vous souscrivez d’autres produits financiers en plus de l’emprunt.

L’assurance emprunteur

Que ce soit dans le cadre d’un prêt immobilier, à la consommation ou prêt étudiant, elle n’est pas obligatoire. Mais vu les sommes engagées, surtout dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, la banque ne voudra pas courir le risque de ne pas être remboursée. L’assurance emprunteur vous couvre vous contre les risques de décès, de maladie, d’incapacité, sur le montant que vous avez emprunté. En général, c’est la banque qui est bénéficiaire du contrat. Par exemple en cas de décès, le capital restant dû sera versé à la banque et annulera votre dette.

Au vu des taux d’emprunt pratiqués récemment, l’assurance emprunteur représente souvent un coût plus élevé que le taux nominal. Alors pour la diminuer, il est conseillé de chercher une assurance emprunteur en dehors de sa banque. Les coûts sont vraiment réduits.

Pour vous aider, sur cette partie du TAEG qui est importante, nous vous proposons un focus sur l’assurance emprunteur et vous expliquez comment fonctionne la délégation d’assurance.

La délégation d’assurance

Depuis la loi Lagarde de 2008, le client n’est plus obligé de prendre l’assurance emprunteur dans la banque où il souscrit le prêt. Ce dernier est donc libre de choisir son assureur au moment de la mise en place du crédit. Il devra toutefois respecter une équivalence de garantie. Cela signifie que l’assuré ne peut pas être moins bien assuré que dans sa banque.

La banque fournit des contrats groupe, c’est-à-dire qu’elle propose le même contrat à tout le monde. Prendre l’assurance emprunteur ailleurs, c’est aussi avoir une chance de se voir soumettre un contrat sur-mesure, tenant compte de vos besoins. Si par exemple vous faites un sport à risque, il est possible que cela soit une exclusion dans le contrat de votre établissement financier, mais pas chez un assureur dont c’est le métier.

La loi Hamon

Grâce à la loi Lagarde, il était seulement possible d’adhérer à une assurance emprunteur différente de celle de sa banque seulement à la souscription, ce qui signifie que pendant les vingt années suivantes, vous vous retrouviez pieds et poings liés.

La loi Hamon, depuis 2014, vous permet de changer de contrat d’assurance emprunteur durant la première année de votre prêt immobilier.

Comme évoqué plus haut, ce nouveau contrat doit également respecter les équivalences de garanties imposées par votre banque.

La loi Bourquin

En 2018, cette loi va encore plus loin que la précédente. Il est désormais possible de remplacer d’assurance emprunteur tous les ans à date anniversaire (une fois la première année passée bien sûr).

Si vous voulez plus d’informations sur les différentes lois évoquées dans cet article et donc les dates clés qui sont liées pour effectuer les changements, nous vous laissons en lien un article qui vous explique le tout.

Attention aux arnaques

Certaines banques n'hésitent à "tricher" sur les chiffres en manipulant les informations données aux futurs emprunteurs. Nous vous laissons l'article "Gare aux arnaques des assurances facultatives" où nous évoquons ces pratiques en détail. En clair, cet établissement bancaire mutualiste indiquerait deux types d'assurances dans ses simulations. Les assurances obligatoires et les facultatives. Pour mémoire, il n'y a pas d'obligation d'assurance, les banques l'imposent pour se protéger du non-remboursement. Cette façon, de diviser les coûts permet de faire sortir, les assurances facultatives du TAEG. La clé est de poser beaucoup de questions, de noter et de comparer !

En clair, le TAEG, c’est le coût total des frais liés à la mise en place de votre prêt. Sa mention est obligatoire sur les simulations, offres et contrats définitifs. Hors les frais de garantie, vous pouvez faire diminuer chaque élément qui le compose pour faire baisser son coût total. Si vous avez besoin d’aide pour l’assurance emprunteur, rendez-vous sur notre site pour des demandes d’information ou des simulations.