Ce qu’il faut savoir

Prêt in fine

Prêt in fine

Comment le prêt in fine fonctionne-t-il ?

Impérativement à taux fixe, le prêt in fine offre, à ses souscripteurs, la possibilité de ne rembourser, tout au long de sa durée, que les intérêts et la cotisation de l’assurance emprunteur. Par contre, à son terme (in fine), le remboursement du capital se fait intégralement et en une fois.

Ce type de crédit propose une durée allant de 3 à 15 ans, pour un emprunt d’au moins 21 500 € (pas de montant maximum). Plus particulièrement conçu pour les investissements locatifs, il s’adresse à des emprunteurs jouissant d’une situation financière solide.

Le prêt in fine, un type de crédit adressé aux investisseurs locatifs ayant un solide patrimoine

Quelles garanties la banque peut-elle réclamer ?

La mise en place d’un prêt in fine suppose d’offrir à l’organisme prêteur une garantie équivalente au montant accordé. Le nantissement, permettant à la banque de saisir le patrimoine financier de l’emprunteur en cas de défaillance, se traduit par :

·        Le placement unique : l’emprunteur dispose de la totalité de la somme, la banque peut donc lui prêter sans risque ;

·        Le placement régulier : comme l’emprunteur ne dispose que d’une partie de la somme, la banque lui demandera le versement d’une mensualité, afin de couvrir l’autre partie.

Par ailleurs, l’organisme prêteur va exiger la souscription d’une assurance emprunteur minimale – à savoir la garantie décès et l’assurance invalidité. Une protection pour les mensualités et le capital emprunté, mais aussi pour les héritiers de l’emprunteur. En effet, en cas de décès de ce dernier, ils n’auront pas la charge du prêt (l’assureur devra rembourser la banque) et ils bénéficieront d’un logement intégralement payé.

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt in fine ?

Les intérêts déductibles

Un prêt in fine présente des intérêts plus élevés que dans un prêt classique (ou amortissable) : au-delà du taux initial déjà plus important, leur calcul s’effectue aussi sur la base du capital emprunté, qui ne diminue pas au fil des années. Mais, paradoxalement, c’est le principal avantage de ce type de crédit.

En application des lois fiscales françaises, les intérêts sont à 100 % déductibles des revenus – ce qui, mécaniquement, diminue l’impôt de l’emprunteur.

Le déficit foncier

Autre mécanique fiscale avantageuse du prêt in fine, le déficit foncier. Créé pour l’investissement locatif, il permet de déduire de ses impôts la différence entre le montant des intérêts déductibles et le revenu net de la location (si ce dernier est inférieur aux intérêts), dans la limite de 10 700 € par an.

Le rendement de l’épargne

Que le prêt in fine soit construit sur la base d’un nantissement unique ou régulier, le rendement du placement financier doit générer des intérêts, tout au long de la vie du crédit,qui doivent venir alléger et contribuer au remboursement de l’intégralité du montant emprunté lors de la dernière échéance.

Les 3 grands risques d’un prêt in fine

Si le prêt in fine permet de réduire son imposition tout en se constituant un patrimoine, il n’est pas sans risque pour l’emprunteur. Ce dernier doit pouvoir faire face à :

  • Une vacance de locataire ou une défaillance de paiement de l’occupant
  • Une baisse du loyer si l’Indice de Référence des Loyers (IRL) sur lequel il se construit annuel baisse
  • Un rendement de l’épargne plus faible que prévu

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